A Documinio nasceu com o propósito de trazer segurança, organização e conformidade para a gestão de reformas e manutenções em condomínios. Com uma plataforma intuitiva e completa, ajudamos síndicos e administradores a documentar cada etapa das obras, garantindo que estejam de acordo com a NBR16280, que regula reformas e assegura a segurança dos moradores. Nossa solução promove transparência e facilita o acompanhamento de manutenções preventivas e corretivas, proporcionando uma gestão mais eficiente e segura. Simplifique a burocracia, organize a documentação e mantenha seu condomínio dentro da lei com a Documinio.
A Norma Brasileira promulgada pela ABNT em 2014 e enumerada como NBR 16280 é conhecida como a norma das reformas. Ela foi elaborada como uma forma de resposta para a sociedade após o desabamento de um prédio na cidade do Rio de Janeiro. Esse incidente ocorreu devido a uma série de reformas no interior de vários apartamentos e que se deram de forma desordenada, colocando toda a edificação abaixo.
Isso mostra o quanto é importante respeitar a estrutura inicial feita em projeto para uma dada construção. Antes da norma, as reformas internas nos imóveis individuais eram permitidas de forma indiscriminada.
Assim, nada impedia que algum condômino desavisado removesse uma coluna de sustentação importante para a estrutura do prédio.
Assim, sempre que existir a intenção de realização de uma reforma, ela deve ser comunicada ao síndico do condomínio e entregue a documentação pertinente. Esse aprovará ou não, sendo que em alguns casos é necessária a avaliação de um profissional técnico da área, a saber um engenheiro civil ou arquiteto.
Segundo a norma, o procedimento de reforma deve ser precedido pela entrega de uma série de documentos. Toda essa documentação é estritamente discriminada e deve seguir uma ordem lógica. O início do procedimento é dado pela comunicação da reforma. Ela deve ser feita diretamente ao síndico do condomínio em questão ou para a administradora.
Logo em seguida, é necessário apresentar um escopo da obra, ou seja, a intenção do que se deseja executar. Os requisitos e a organização vem logo em seguida, para que se conheça qual é o planejamento formal da reforma e suas diretrizes.
Se tudo estiver dentro do atendimento da norma, a obra pode ser liberada. Seu início pode ser feito e a execução deve ocorrer segundo o que foi planejado. Assim que tudo estiver encerrado, o termo de encerramento deve ser expedido e toda a documentação deve ser arquivada para fins de registro, caso seja necessária a consulta no futuro. Ponto importante é destacar a estrutura do documento conhecido como plano de reforma. Ele é responsável pelo detalhamento de todas as etapas da obra. Nele devem contar todos os serviços que serão necessários, um estudo de segurança da estrutura e dos usuários, a autorização para que funcionários e materiais de construção circulem no condomínio, além de memoriais descritivos, projetos cabíveis e cronograma de obra.
A primeira obrigação que um síndico deve ter em um pedido de execução de reforma é em relação à aprovação ou não da documentação. É seu dever assegurar que todos os documentos exigidos pela norma sejam entregues pelo condômino interessado, especialmente quando se tratar de obras de maior porte que envolvam a parte estrutural do imóvel.
Dado que essa etapa foi atendida, cabe ao síndico fazer a fiscalização durante todo o período que a obra estiver acontecendo. Caso exista algum desvio da reforma em relação ao projeto que foi apresentado, é sua obrigação alertar o responsável e solicitar o pronto atendimento ao que está escrito. Caso haja dificuldade nesse sentido, ele pode recorrer a dispositivos civis e até mesmo judiciais para que possa ser atendido.
A obra em questão não deve ser o único ponto de atenção que um síndico deve ter. Afinal de contas, seu trabalho deve visar todos os envolvidos no condomínio, e não somente o imóvel no qual as obras estiverem sendo realizadas.
Dessa forma, é recomendado que as atividades pertinentes à reforma sejam cuidadosamente acompanhadas. Ainda que tudo ocorra dentro do previsto em projetos, existem situações que podem desagradar outros condôminos. São exemplos disso a movimentação de funcionários envolvidos na obra e de materiais. Além disso, existe um horário para que a execução aconteça. É dever do síndico zelar por seu corretor atendimento.
A NBR 16280 é um importante instrumento para garantir a segurança de moradores e frequentadores de um determinado condomínio. É por meio dessa norma que os itens de segurança são observados e, assim, a integridade da edificação e (consequentemente) dos ocupantes dos imóveis individuais é preservada. Cabe ao síndico exercer seu papel fundamental nesse processo cobrando documentações e fiscalizando a obra durante sua ocorrência.
A tragédia abalou a cidade do Rio de Janeiro no início de 2012 e deixou o país também chocado. O desabamento do Edifício Liberdade, no Centro, que derrubou outras duas edificações, provocou a morte de 22 pessoas, vítimas da negligência na realização de uma reforma em um dos andares do prédio de 20 pavimentos. A partir do desastre, que já tem dez anos, o Clube de Engenharia passou a acompanhar detidamente o caso, desde as investigações até a aprovação de novas leis tornando a autovistoria obrigatória em todos os prédios tanto da capital quanto do estado.
De acordo com a investigação realizada pela Polícia Federal, o desabamento foi provocado pela derrubada de pilares no 9º andar do edifício durante uma reforma feita pela empresa TO Tecnologia Organizacional. O objetivo era tornar o espaço do pavimento mais livre de paredes, conforme os modernos ambientes corporativos, mas a alteração acabou comprometendo a segurança da estrutura de todo o Liberdade, localizado na Avenida Treze de Maio, próximo ao Theatro Municipal.
A obra foi tocada sem o acompanhamento de um engenheiro responsável e os operários contratados para a reforma não tinham formação para avaliar os riscos.
Em nossa plataforma fica armazenado toda a documentação das reformas dos apartamentos, assim como todos os projetos do condomínio, atendendo assim, o item 6.1.3 da NBR 16.280
Cada síndico possui acesso individual à plataforma para verificar as documentações ou optar pelo plano completo, deixando a verificação para nosso time de engenheiros.
Cada morador tem acesso individual para baixar modelos de plano de reforma e projetos do condomínio, enviando-os a um profissional habilitado para documentação necessária.
O morador consegue fazer o download do modelo do plano de reforma, diretamente do seu perfil na plataforma, assim como o modelo do termo de encerramento e do cronograma, atendendo o item (5.1 i) da NBR 16.280.
Reformas nas áreas comuns? Com a Documinio, nosso time de engenheiros cuida de tudo: cotações, acompanhamentos e todas as necessidades que o síndico enfrentaria, simplificando o processo para o condomínio.
Na nossa plataforma, todas as informações sobre reformas das áreas comuns, como quadros de concorrência, levantamentos e medições, ficam disponíveis no perfil de cada morador, garantindo acesso fácil a todos.
Troca de revestimentos
A troca de revestimentos requer ART/RRT, conforme a NBR 16280, para assegurar que o novo material seja adequado e que a execução da obra não prejudique a estrutura e a estética do ambiente. A Documinio ajuda na organização e no acompanhamento das obras, garantindo que as normas sejam seguidas e que a documentação esteja sempre em ordem.
Remoção de elementos estruturais
A remoção de elementos estruturais precisa de ART/RRT e aprovação conforme a NBR 16280, assegurando a estabilidade do prédio e evitando riscos à segurança dos moradores. A Documinio, um software de gestão de documentos para fiscalização de reformas e manutenções de condomínios, pode auxiliar no cumprimento da lei, garantindo que todas as etapas sejam seguidas e documentadas adequadamente.
Remoção de paredes
A remoção de paredes requer ART/RRT e aprovação conforme a NBR 16280, garantindo que alterações não afetem a estabilidade estrutural e a segurança dos moradores. A Documinio auxilia na organização dos documentos necessários, facilitando o acompanhamento de todas as etapas do processo.
Instalações de gás
A instalação de gás encanado requer ART/RRT e conformidade com a NBR 16280, garantindo que todo o processo seja seguro e que não comprometa a integridade das estruturas e a segurança dos moradores. Com a Documinio, os síndicos podem monitorar e gerenciar a documentação necessária, assegurando que as instalações sejam realizadas corretamente.
Instalação elétrica
A instalação elétrica precisa de ART/RRT, conforme a NBR 16280, para garantir que modificações elétricas sigam padrões de segurança e não causem sobrecarga ou risco de curto-circuito. A Documinio ajuda a manter a documentação em dia e o histórico das instalações, proporcionando maior controle ao síndico.
Instalação hidráulica
A instalação hidráulica requer ART/RRT conforme a NBR 16280, assegurando que as adaptações não gerem vazamentos, danos estruturais ou impactos no sistema de abastecimento. A Documinio facilita o monitoramento e a gestão da documentação, assegurando que as normas sejam cumpridas.
Fechamento de sacadas
O fechamento de sacadas exige ART/RRT e deve seguir a NBR 16280, garantindo que a obra não comprometa a estrutura do edifício e respeite as normas de segurança e ventilação. A Documinio permite que síndicos e moradores tenham acesso fácil à documentação necessária para assegurar que o fechamento seja feito de acordo com a legislação.
Içamento de móveis
O içamento de móveis precisa de autorização com ART/RRT conforme a NBR 16280, garantindo que o procedimento ocorra com segurança, sem riscos à estrutura e aos moradores. Com a Documinio, é possível gerenciar a documentação e o cumprimento das normas para içamentos, garantindo a segurança do processo.
Impermeabilização
A impermeabilização exige plano de reforma com ART/RRT, conforme a NBR 16280, para evitar infiltrações que possam comprometer a estrutura e a durabilidade da construção. A Documinio oferece suporte na documentação e acompanhamento dos trabalhos, garantindo que as exigências legais sejam atendidas."
